เรียกร้องให้บรรดาผู้ถือหน่วยลงทุน CTARAF เข้าประชุมในวันที่ 28 ตุลาคม เพื่อสอบถามว่า ทำไมถ้ากองทุนยินยอมทั้งให้รื้อรั้วโรงแรมเพื่อเปิดทางเชื่อม และยินยอมให้โรงแรมใหม่ร่วมใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับแขกของโรงแรมใหม่ แต่ได้ประโยชน์ตอบแทนแค่ 4.6 ล้านบาท ทั้งๆที่ระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่อีกถึง 13 ปี

สืบเนื่องจากกรณี กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ทในเครือเซ็นทารา หรือชื่อย่อในตลาดหลักทรัพย์ว่า CTARAF เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทLeasehold ที่จดทะเบียนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2551 โดยมี บลจ. กสิกรไทย เป็นผู้จัดการกองทุน

มีทรัพย์สินที่กองทุนเข้าลงทุน คือ สิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี ในที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ระบบสาธารณูปโภค และกรรมสิทธิ์ในเฟอร์นิเจอร์พร้อมอุปกรณ์ที่เกี่ยวเนื่องกับการดำเนินธุรกิจโรงแรมของโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช สมุย ซึ่งปัจจุบันได้เปลี่ยนชื่อโรงแรมเป็น โรงแรมเซ็นทารา รีเสิร์ฟ สมุย เป็นโรงแรมระดับ Luxury ของกลุ่มโรงแรมในเครือ CENTEL

สัญญาในสิทธิการเช่า จะครบสัญญาในวันที่ 25 กันยายน 2581 เหลือเวลาที่กองทุนจะได้รับผลประโยชน์ในสิทธิการเช่า อีกประมาณ 13 ปี

ปัจจุบัน กองทุนฯได้ทำสัญญาการเช่าช่วงทรัพย์สินของกองทุนฯ ให้กับ บริษัท เซ็นทรัลสมุยโฮเต็ลแมนเนจเม้นท์ จำกัด (CSHM) โดยมี บริษัท โรงแรมเซ็นทรัลพลาซ่า จำกัด (มหาชน) หรือ CENTEL เป็นผู้ค้ำประกันสัญญา โดยมีอัตราค่าเช่าคงที่ในปีแรก เท่ากับ 168 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตของค่าเช่าคงที่ในอัตราร้อยละ 3 ต่อปี ทุก 3 ปี จนครบกำหนดสิทธิการเช่า อาคารและที่ดินของกองทุนฯ

ระยะเวลาการเช่าช่วงของ CSHM คือ 1 มกราคม 2561 – 25 กันยายน 2581 และCSHM เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดูแล ซ่อมแซมปรับปรุง ทรัพย์สินของกองทุนให้อยู่ในสภาพดี โดยกองทุนจะได้ค่าเช่าคงที่เต็มจำนวน ตลอดอายุสัญญา ปัจจุบัน กองทุนได้รับค่าเช่าคงที่ จาก CSHM ประมาณ 183 ล้านบาทต่อปี ตามสัญญาการปรับขึ้นค่าเช่า 3% ในทุก 3 ปี

ประเด็นที่เกิดขึ้นในขณะนี้ คือ ต่อมา กลุ่มลูกค้าของโรงแรมเซ็นทารา รีเสิร์ฟ สมุย ที่มีความต้องการเข้าพักในห้องพักที่มีขนาดใหญ่ มีพื้นที่กว้างขวาง และมีสระว่ายน้ำส่วนตัว มีจำนวนมากขึ้น ซึ่งโรงแรมมีจำนวนห้องพักขนาดดังกล่าวไม่เพียงพอสำหรับการรองรับความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้ ซึ่งเป็นกลุ่ม Premium และ Family Premium ทางกลุ่ม CENTEL จึงมีแผนที่จะสร้างโรงแรมใหม่บนที่ดินข้างเคียงที่ติดกับโรงแรมปัจจุบัน

โดยขนาดห้องของโรงแรมใหม่ จะเป็นห้องขนาดใหญ่ เฉลี่ยอยู่ที่ 113 ตารางเมตร (เริ่มต้น 70 ตารางเมตร) เป็นแบบ Pool Villa หรือ Pool Suite ในขณะที่ห้องพักของโรงแรมเดิม มีขนาดเฉลี่ยอยู่ที่ 59 ตารางเมตร(เริ่มต้น 40 ตารางเมตร) มีห้องที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัวเพียง 20% ของจำนวนห้องพักทั้งหมด

ทั้งนี้ พบว่า บริษัทจะสร้างเฉพาะส่วนที่เป็นห้องพักในที่ดินใหม่ข้างเคียง โดยไม่มีแผนก่อสร้างห้องอาหาร สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องบริการสปา ห้องประชุม ที่จอดรถ กิจกรรมทางน้ำ โดยจะให้แขกที่เข้าพัก ไปใช้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่จำเป็นต่อการเป็นโรงแรมระดับ Luxury ที่โรงแรมเซ็นทารา รีเสิร์ฟ สมุย ซึ่งเป็นทรัพย์สิน ที่กองทุนฯได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี แบบ Leasehold

ซึ่งในการดำเนินการสร้างโรงแรมใหม่บนที่ดินข้างเคียงและขอใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆของโรงแรมเซ็นทารา รีเสิร์ฟ สมุย สิ่งที่จะเป็นผลประโยชน์เกิดขึ้นกับกลุ่ม CENTEL คือ

1. มีรายได้เพิ่มจากห้องพักในโรงแรมที่สร้างใหม่ในที่ดินข้างเคียง

2. ประหยัดงบประมาณในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่จำเป็นต่อการเป็นโรงแรมระดับ Premium Luxury โดยการให้แขกที่มาพักมาใช้จากโรงแรมเซ็นทารา รีเสิร์ฟ สมุย

3. สามารถสร้างรายได้เพิ่มเติม เช่น ค่าใช้บริการห้องอาหาร ค่าใช้บริการสปา จากแขกของโรงแรมใหม่

4. นำพื้นที่ไปสร้างห้องพัก ได้เต็มพื้นที่ โดยไม่ต้องเสียพื้นที่บางส่วนไปใช้ในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเอง

ขณะที่ข้อเสนอผลประโยชน์ที่กลุ่ม CENTEL เสนอจะตอบแทนให้กับกองทุนฯ ถ้ากองทุนยินยอมให้รื้อรั้วโรงแรมเพื่อเปิดทางเชื่อม และยินยอมให้โรงแรมใหม่ร่วมใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับแขกของโรงแรมใหม่ คือ เงินจำนวน 4.6 ล้านบาท จ่ายครั้งเดียวให้กองทุนฯ สำหรับระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่อีก 13 ปี

ทำให้เกิดคำถามจาก ผู้ถือหน่วย CTARAF ว่า ขณะที่กลุ่ม CENTEL ได้รับประโยชน์ค่อนข้างมากจากการมาใช้ทรัพย์สินที่กองทุนฯเข้าไปลงทุนอยู่ในขณะนี้ ด้วยเงินจำนวนเพียง 4.6 ล้านบาทเท่านั้น เหมาะสมหรือไม่ เพียงใด

บริษัท CENTEL จึงได้ขอให้ บลจ. กสิกรไทย ในฐานะ ผู้จัดการกองทุนรวมฯ จัดประชุมผู้ถือหน่วย CTARAF ในวันที่ 28 ตุลาคม 2568 เวลา 14:00 – 16:00 น. ที่ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ชั้น 2 ห้อง MR210 โดยมีวาระการประชุม ดังนี้
วาระที่ 1 พิจารณาอนุมัติให้ความยินยอมที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามแผนก่อสร้างและดำเนินกิจการของโรงแรมใหม่
วาระที่ 2 พิจารณาอนุมัติการแก้ไขเพิ่มเติมต่อสัญญาของกองทุนรวมฯ
วาระที่ 3 พิจารณาเรื่องอื่นๆ(ถ้ามี)

โดยความเห็นของผู้จัดการกองทุนฯ คือ เห็นควรให้ผู้ถือหน่วยอนุมัติตามวาระที่เสนอ เนื่องจากกองทุนรวม ยังคงได้รับค่าเช่าคงที่เท่าเดิมจากผู้เช่าช่วง CSHM โดยไม่กระทบต่อรายได้เดิมที่เคยได้รับตามสัญญา และจะได้รับเงินสนับสนุนเป็นค่ายินยอมอีก 4.6 ล้านบาท

ผู้ถือหน่วย CTARAF กลุ่มหนึ่ง กล่าวกับ สำนักข่าว Bangkok Wealth & Biz ว่า แต่สิ่งที่ผู้จัดการกองทุนควรตระหนัก คือ บทบาทการทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ที่ยุติธรรมให้กับผู้ถือหน่วย ซึ่งการสร้างโรงแรมใหม่บนที่ดินข้างเคียงกับโรงแรมเซ็นทารา รีเสิร์ฟ สมุย จะก่อให้เกิดรายได้และผลประโยชน์มากมายต่อกลุ่ม CENTEL ตลอดอายุสัญญาสิทธิการเช่าที่เหลืออีก 13 ปี ดังได้กล่าวไว้ข้างต้น ขณะที่ผลประโยชน์ที่กลุ่ม CENTEL เสนอตอบแทนให้กับกองทุนฯ หากกองทุนให้ความยินยอม เป็นเงินเพียง 4.6 ล้านบาท แบบจ่ายครั้งเดียว ซึ่งถือเป็นการแบ่งผลประโยชน์ต่อการร่วมใช้ทรัพย์สินของกองทุนที่น้อยมากๆ เมื่อเทียบกับผลประโยชน์ที่กลุ่ม CENTEL ได้รับ

ในความเป็นจริง ผู้จัดการกองทุน ควรจะเห็นว่านี่เป็นโอกาสที่ชอบธรรม ที่จะเจรจาขอแบ่งปันผลประโยชน์ที่กลุ่ม CENTEL จะได้รับเพิ่มขึ้นจากการสร้างโรงแรมใหม่และจากการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินของกองทุน จึงจะได้รับความชื่นชมจากผู้ถือหน่วยว่าได้ทำหน้าที่ปกป้องดูแลผลประโยชน์ให้กับผู้ถือหน่วยอย่างแท้จริง

“ด้วยเหตุนี้เอง ทางผู้ถือหน่วย CTARAF จึงได้มีความพยายามที่จะสื่อสารไปถึงบรรดาผู้ถือหน่วย CTARAF ว่าควรที่จะสละเวลาไปเข้าร่วมประชุมครั้งนี้ด้วยตนเอง เพื่อไปซักถามถึงความเหมาะสมในข้อเสนอที่ทำให้โอกาสที่กองทุนฯจะได้ประโยชน์เพิ่มเติมไม่เกิดขึ้น และออกเสียงในวาระนี้อย่างรอบคอบ ซึ่งโดยส่วนตัวแล้วไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอการพิจารณายินยอมโดยได้รับเงินสนับสนุนเข้ากองทุนเพียง 4.6 ล้านบาท จึงอยากให้ผู้ถือหน่วย CTARAF มาร่วมกันพิจารณาว่ากองทุนฯควรได้รับประโยชน์มากกว่านี้หรือไม่ เพราะแม้จะมีการชี้แจงเบื้องต้นว่า กองทุนฯไม่ได้เสียหายอะไร แต่ไม่ได้มีการพูดถึงว่าแล้วทำไมกองทุนฯไม่ได้รับประโยชน์อย่างเหมาะสมตามที่สมควรจะได้รับโอกาสจากการทำสัญญาครั้งนี้”ผู้ถือหน่วย CTARAF  ระบุ

ผู้ถือหน่วย CTARAF ยังกล่าวด้วยว่า นอกจากนี้ ในวาระที่ 3 พิจารณาเรื่องอื่นๆ ควรเสนอให้ผู้จัดการกองทุน ศึกษาแนวทางพิจารณาการแบ่งปันผลประโยชน์ที่เป็นธรรมและเหมาะสมให้กับกองทุนฯ ดังนั้น จึงขอให้ผู้ถือหน่วย CTARAF เข้าร่วมประชุมในวันที่ 28 ตุลาคม เป็นจำนวนมากๆ เพื่อให้มติที่จะออกมาเป็นประโยชน์กับกองทุนฯอย่างเหมาะสมที่สุด

#bkkwealthandbiz #wealthnbiz #สำนักข่าวWealthAndBiz